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“确权”就此结束?新规下,2月起,农村房屋全都“这样”处理

发布时间:2022-02-12 14:22

不少网友提出了一个问题,“未来,到底是城市好还是农村好?”。这个问题,放在前二十年,答案还是比较明显的。就拿房价房产财富来说,城市可是把农村压得“死死的”,一套房子起码几十万,大城市数百万、上千万的房子不在少数,而农村房子的价值几乎可以忽略不计,所以,一直存在大量空置和荒废的情况。



不过,随着经济的快速发展,国家已有能力反哺农村发展,特别是在城乡一体化政策的带动下,不仅越来越多在外打工的农村人回流到农村,就连很多城市人也被拥有得天独厚的农村自然资源深深吸引,也想在农村“买一宅,度余生”,不难想象,在未来,我们的农村也会像发达国家一样,居住、生活皆相宜。



愿望终究美好,但要实现起来还得一步步来走。农民赖以生存的其实就是土地,可以说,农村土地利用是农村步入更美好前景的基石。对此,早在2020年8月,农业农村部在答复代表“第1727号”建议时提到,“启动新一轮宅基地改革试点”、“保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权”、“完善农民闲置宅基地和闲置农房政策”。可以看到,国家早已着手对农村宅基地,包括闲置农房管理进行改革,“落子定位”。



其实,对于农村宅基地,大家关心的问题不外乎4类:1.多余的宅基怎么处理?2.家庭宅基地不够怎么办?3.闲置宅基地如何处理?4.宅基地上的房子如何继承?特别是父母在农村,子女户口在城市的情况。要回答和解决这些问题,一切都得基于确权。“确权”就此结束?新规下,2月起,农村房屋全都“这样”处理(图1)



“确权”圆满结束?



农地确权,形象的比喻就是土地的“身份证”,只有经过确权了的宅基地、房子,最后才能被颁发不动产权证书,才具有占有、使用和处置的权益,由此可见确权的重要性。



但老实讲,对农村宅基地确权是一件非常复杂和繁琐的事,所以,这件事急不得。关注过农村事务的人应该知道,我国农地确权工作从2013年起,工作持续多年,到2020年时,自然资源部84号文显示,到2020年底基本完成宅基地、集体建设用地使用权确权登记,可见,我国宅基地的确权整体上已基本圆满结束。当然,由于各地实际情况不同,可能存在历史遗留、信息资料不全或者在外地务工联系不到等个别情况,按照自然部的要求,符合条件的在完成补充调查后办理登记即可,如此,2021年应该还有一些零星的确权。



那么,按照民法典、《农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用》等最新政策,特别是《土地管理法实施条例》等新规实施以后,对农村宅基地及农村房子等处置可谓“一锤定音”,2月起,农村房子统统这样处置


“确权”就此结束?新规下,2月起,农村房屋全都“这样”处理(图2)


第一,禁止针对宅基地的“4类”行为。



首先不得违背农民意愿强制流转宅基地。这一条说得很清楚,宅基地是赋予农民的基本权利,村集体成员享有使用的权利,流转宅基地需要征得使用人同意,否则不得流转。



其次不得违法收回农民依法取得的宅基地。农民依法履行手续的宅基地,应该得到法律保护,其他组织机构和个人无权以任何理由收回宅基地。当然,这里强调一个依法,不是合法取得的宅基地自然不在此列。



其三不得把退出宅基地作为进城落户的条件。近年国家在推动城市化发展,个别地方可能为了完成进城指标,把进城落户与退出宅基地二者挂钩,让农民二选一,新规明确这是不允许的,即进城落户不意味着必须退出宅基地。



其四不得强迫农民搬迁退出宅基地。城市禁止强拆,农村也一样,宅基地有合法使用人就不能强迫人家搬出,更不能图方便管理要求强搬,比如说有个别地方在实施“合村”措施时,把人数分散的村庄聚集到一块集中居住,这就面临一个问题,居住和生产脱节,村民建房买房又没那么大能力,这些情形都是需要周全考虑和妥善处理。



第二,未能确权的宅基地处理。“确权”就此结束?新规下,2月起,农村房屋全都“这样”处理(图3)



虽然国家推动确权保护农民的合法权益,但对一些违法违规的宅基地严格区别对待,这些情况不会得到确权。



1.乱占耕地、违反生态红线、不符合乡村规划等违法行为建设的房子。2.一户多宅;3.城镇居民在农村购买的小产权房、宅基地;4.多年没有人打理的危房



对于以上情况处理,对于违法行为占用宅基地,或者建房的,不得办理登记确权;按照“一户一宅”原则,对多余宅基地可继续使用,也可采取有偿退出的办法,交由村集体在组织内部流转;对于危房按规拆除,其下面的宅基地收回;未经确权的宅基地及其房屋,不得擅自改动,也不得新建和翻建,待成危房或自然消亡后由集体收回。



第三,宅基地的申请、退出。“确权”就此结束?新规下,2月起,农村房屋全都“这样”处理(图4)



一般情况下,一家添丁进口,也分户了,便满足了申请宅基地基本条件,比如子女结婚(面积足够除外)、外来人口进村落户、因公共建设需要搬迁等情况,均可申请宅基地,而且手续也不复杂。根据自然部发布的《关于规范农村宅基地审批管理的通知》最新规定可知,大多申请程序由县级下放到村上,只要村民无异议或异议不成立,基本上报县里走个流程即可。同时,根据《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》之规定,对分户建房的,按照当地面积标准重新进行确权登记。



宅基地退出采用“自愿退出”方式,可获得相应补偿。分两个部分,宅基地退出补偿收益归集体,宅基地上的房子补偿归个人,一般在10-20万元范围内,各地根据经济发展情况会有所不同,这笔钱可以用来养老,也可进城买房。需要注意的是,根据新土地法的规定显示,如果村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地不予以批准,退还是不退,需要根据个人情况考虑清楚再定



第四,农村房子翻建、继承和价值。“确权”就此结束?新规下,2月起,农村房屋全都“这样”处理(图5)



无论是民法典,还是根据即将实施的《土地管理法实施条例》第36条可知,“依法取得的宅基地及上面的住宅和附属物受法律保护”,虽然村集体成员无宅基地的所有权,但由于子女有继承房产的权利,所以,在继承农村房子时,按照“地房一体”原则,相当于“继承了宅基地的使用权”(因为房子必须建在宅基地上)。



子女在继承过程中,如果父母只有一个子女,子女无论是城市户籍还是农村户籍,均无条件继承。如果父母有多个子女,在父母户籍簿上的子女直接继承,如果在父母户籍簿上没有子女(子女户籍已经分户,或者户口已迁移到城市)户口,无论城市子女还是农村子女均享有同等的继承权利。



但都知道,房子都有变老变旧的时候,特别是农村房子,由于潮气比较大,老化的速度更快一些,有人说了,到时候是否可以翻新或者重建呢?这其实是有要求的,具体而言:



农村房子在新建,包括大修和改扩建,均需履行报批手续,但根据相关规定,继承的房子不在审批范围之内,那么,可行的做法是,利用回家探亲的间隙,定期进行一些修缮,确保房子不被当作危房、无主房(闲置满2年)收回集体。当然,有网友提出“仅修缮不够,毕竟以前的建筑质量不好”,其实,如果有经济条件的子女,可以趁老人在的时候进行大修甚至重建,这都是可以做到的。



回到文首,农村的房子在未来到底有没有价值?


“确权”就此结束?新规下,2月起,农村房屋全都“这样”处理(图6)


对此问题,我们应该看到一个大趋势,未来农村越来越适合居住是一个不争的事实,比如交通便利,柏油路到户,平时在城市上班,周末回到农村休憩,享受新鲜的空气、干净的水以及绿色蔬菜等等。即便不少城市人在农村没有房子,他们也可能想着去租房子度假、养老,由此可见,对农村房子的需求会越来越多,这正是农村房子的价值所在。



农村房子价值还表现在,不仅是在城市环境大同化和高房价下,留给子女们另一个避风港,也是父母留给子女的一种念想,这种价值或无可替代。



最后,对于不少网友关心的问题:现在农村越来越好,“城里人在农村买房遇到拆迁能否获得补偿问题”,最高法有一个新判例,是否是未来的一个趋势,值得期待:


“确权”就此结束?新规下,2月起,农村房屋全都“这样”处理(图7)
“确权”就此结束?新规下,2月起,农村房屋全都“这样”处理(图8)

再啰嗦一下,既然能获得拆迁补偿,那么是否意味着城里人在农村买房也能获得法理上的支持?既满足了城里人需求,又能给农村人带来一笔可观的变现收入。


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